房地产供求关系发生变化，已是当下业界共鸣。在合座“供大于求”的市集环境中，除了亟待去化的商品房，存量闲置土地的处置相同不成忽视。

本年来，多部门就此数次发文，各地政府也在积极实践，比如襄阳称按照“以需定购”原则，照章收回闲置土地，领受“收回-供应”并行面目简化才略；黄冈维持按“商改住”“商改公”进行规划调整等。

现实情况中，要啃下这块“硬骨头”，靠近好多履行挑战。比如，此前部分民营房企接连“脱险”，这些企业旗下便存在不少闲置土地，要实在周转或收回的话，可能靠近土地债权关系复杂、互助方意见不一、现阶段土地难以订价、收回后若何已毕市集化运行等问题。

对此有业内大家淡薄，各地国企概况城投主体，要把握好现存国度政策，比如再贷款、周转基金、规划用地功能调整等，同期加强市集调研、尽量镌汰收购及运营本钱，多措并举推动资源周转。

叫醒“千里睡的”闲置土地

从“一房难买”到“供大于求”，房地产迅速发展二十余年后，供求关系已发生根蒂变调。当下，为顺应新阶段新景色，政策正从多方面出手，诊疗市集供求关系，比如放浪推动商品房去化、高库存城市为止土地供应，而周转闲置存量土地，亦然其中的蹙迫一环。

本年来，官方层面将闲置土土地活提到了计谋高度，并数次开释相干政策及定调。

5月17日，在国务院政策例行吹风会上，当然资源部方面便暗意，明确维持地方政府以合理价钱，收回企业无力接续开发的闲置土地，概况收购功令以及收歇拍卖中流拍的土地。收回、收购以后，用于开采保险性住房，还不错用于开采大众配套奇迹设施，改善相近住宅配套要求等。

日前，国有企业土地财富周转专项基金诞生，总限制300亿元，由国务院国资委批准，中国诚通控股集团荟萃中国东方财富治理股份有限公司共同发起诞生。投资神气为股权投资，周转场所为土地及附庸建筑物，周改行态为产业园、保租房、东说念主才公寓、“平急两用”大众基础设施等。

专项基金的业务开展模式有三种，一是名堂直投，由基金径直投资土地财富周转名堂；二是子基金互助，与相干央企或地方主体共同发起诞生专项子基金，专项奇迹于该央企及地方；三是把柄企业天赋、财富景色、周转需求等不同，进行定制化土地财富周转决策及运营假想。

天风证券以为，国有企业土土地活基金，是“加大存量周转把握的维持力度”的履行落地举措，联贯当然资源部称减少不对理供地、“3000亿保险房再贷款缱绻”用于收购存量商品住宅，短期低效供给有望快速消化，异日城市库销比拟高的超大特大城市，土土地活程度或优先鞭策。

在中央层面的定和谐维持下，各地政府也在积极探索履行决策。

7月5日，湖北襄阳市住房和城市更新局、市财政局、市当然资源和城乡开采局等多部门，荟萃出台《对于进一步促进房地产市集沉静健康发展的多少措施》，推出多条房地产相干措施。

其中，在周转存量土地方面，襄阳方面暗意，要按照“以需定购”原则，照章收回闲置土地。允许领受“收回-供应”并行面目简化才略，办理规划和供地手续。

对未完成开发投资总和25%以上的出让土地，施行预报登记转让轨制。对已出让尚未开采的非住宅商品房用地，除滨江区域和蹙迫节点外，维持按“商改住”“商改公”照章依规进行规划调整。

7月4日，湖北省黄冈市当然资源和规划局也通知，已制定《对于妥善处置闲置存量土地的决策》，坚抓以用为先、因地制宜，分类处置闲置存量土地，积极周转把握。

在“饱读吹开发”方面，破除开发开采拆开，完善规划要求和相干配套设施要求，合理调整开完好意思日历，照章衔命因当然灾害、疫情导致的误期背负。

“在促进转让”方面，充分进展土地二级市集作用，鞭策房地产用地“带押过户”，配合功令及收歇处置，优化分割开发才略，维持互助开发。

在“表率收购收回”方面，强调应照章收回的情形，协商收回的可领受等价置换等面目，收回收购土地用于保险性住房的，可通过地方政府专项债券等资金给予维持，但要量入为用，矍铄幸免新增地方政府隐性债务。

存在现实性挑战

从饱读吹开发、促进转让、到表率收回，各地对闲置土地的搞定想路，基本死守分类处置原则。但在现实情况中，实在鞭策起来靠近诸多挑战，尤其是针对脱险房企旗下土地。

镜鉴磋议首创东说念主义宏伟对第一财经暗意，淌若存量闲置土地是“净地”，莫得经过相干方典质，那政府要收购或回收会相对容易。但问题难点就在于，房企盛大闲置土地依然过典质，即就是远郊不妥贴开发的地块，也可能通过典质来补充名堂或集团现款流。当土地存在复杂的典质和债权关系时，处置起来便比拟复杂。

“对房企来讲，拿下一块地就意味着资金被占用，只须通过典质把资金套出来，才调周转悉数这个词现款流。一般干预开发经过后，企业会拿地块苦求开发贷，置换前期的前融资金，再通事后期销售已毕回款，由此已毕资金闭环，隐秘种种名堂本钱，因此即就是闲置土地，大多也已是典质状态。”他暗意。

当土地存在多个互助方时，情况也相对复杂。张宏伟暗意，部分房企的闲置土地，可能有两家致使三四家互助方，不仅有民企还有央国企。若存在央国企，廉价处置的话可能存在国有财富流失；即便都是民企，各方利益诉求也不尽交流，对价钱的接受程度不同，曲折导致回收贫困。

此外，存量土地的履行开发状态不同，有的可能作念了基坑，有的可能已开采了两三层，属于在建工程，会靠近能否适应政策认定门径的问题。订价问题亦然需要迈过的难点，比如某名堂政府打六折回收，各投资方债权方能否接受，所以现款支付如故通过债券神气，这些问题都需厘清。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经，闲置土土地活靠近几个难点堵点：一是市集可能对土地价钱存鄙人跌预期，即便土地价钱稳固，淌若房价接续着落，也会影响接盘主体的积极性，后续货值难以保险、资金难以均衡；第二，因开发商存在债务债权、功令纠纷，部分地块性质较为复杂；第三，部分开发商寄但愿于政府救市，对土地回收的价钱难以谈拢；第四，当下市集新增供地限制仍较大，且地块干净价钱合理，也会影响收购方对接存量地块的积极性。

若何处理存量土地把握难、转让难、收回难？对此业内东说念主士也给出了多条淡薄。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对第一财经暗意，若何通过市集化面目更好土地活资源，不错讨论以下几种面目：第一，通过诞生专项资金用于回购、革新、补贴闲置土地，镌汰企业投资本钱和准初学槛。第二，把握市集机制周转存量土地和低效土地，研究完善促进周转存量开选用地的税费轨制。第三，饱读吹国有企业通过多种面目参与，如刊行债券等面目提供维持，整合非主业财富。第四，维持通过统一重组、财富证券化等市集化面目周转存量财富，普及限制效益。

李宇嘉以为，地方在土土地活的前期，需要想考好异日的土地用途，把握好周转专项基金、合理调整规划、完善地块相干配套开采；与此同期，要加强市集调研，用好种种维持政策，尽可能镌汰收购及运营本钱。

具体到脱险房企的资源周转，张宏伟以为，淌若名堂能引入第三方机构，通过重组干预市集化的开发状态，这与保交楼的举措访佛；淌若企业在城市有几块闲置土地，也可通过土地置换的面目，将远郊土地置换为更易去化的土地，原有土地政府回收，新地块推动干预开发状态；淌若企业实在无力参与，可通过强制回收的面目，不同城市对不同企业也有具体化决策。

在张宏伟看来，闲置土地资源的周转，与合座市集行情也巢毁卵破。淌若市集销售流速能尽快起来，不管是作念土地置换、如故引入市集化机构，都会相对容易一些。“无论是单名堂层面作念债务重组、如故保交楼以及收回把握，都不是从单一角度去讨论的，只须市集好起来，才调多方推动。”

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孙梦凡

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